Page content

Wat is een aannemingsovereenkomst?

Wat is een aannemingsovereenkomst?

Een aannemingsovereenkomst is een zogenaamde bijzondere overeenkomst. Dit betekent dat er voor deze contractvorm aanvullende regels in het Burgerlijk Wetboek zijn opgenomen. Deze regels staan in Boek 7, Titel 12, Burgerlijk Wetboek.

Aannemingsovereenkomst: juridische definitie

Artikel 750 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek definieert aanneming van werk als volgt:

Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld.

Deze definitie leert ons dat de inhoud van een contract aan een aantal criteria moet voldoen om in juridische zin als aannemingsovereenkomst te worden aangemerkt. Bij aanneming van werk moet in ieder geval sprake zijn van:

  1. Een werk van stoffelijke aard;
  2. Dat tot stand wordt gebracht;
  3. En dat wordt opgeleverd;
  4. Buiten dienstbetrekking;
  5. Tegen een te betalen prijs is geld.

Wanneer de inhoud van gemaakte afspraken tussen twee of meer partijen voldoet aan bovenstaande voorwaarden, dan is er sprake van een aannemingsovereenkomst waarop de wettelijke bepalingen van toepassing zijn.

Aannemingsovereenkomst gratis voorbeeld
Wil je zelf een aannemingsovereenkomst opstellen? Download dan nu direct ons gratis Word-template.
Je gegevens zijn veilig. Wij hebben ook een hekel aan spam.

Aanneming van werk: 5 elementen

In de onderstaande paragraaf loop ik de 5 bovenstaande elementen uit de juridische definitie een voor een na.

1. Werk van stoffelijke aard

Bij aanneming van werk moet er in de eerste plaats sprake zijn van een werk van stoffelijke aard. Het bekendste voorbeeld hiervan vinden we natuurlijk op de bouwplaats waar een aannemer een gebouw realiseert. Toch zijn er ook buiten de bouwplaats talloze voorbeelden te bedenken waarbij sprake is van een een werk van stoffelijke aard, zoals: de aanleg van wegen, de bewerking van land, het maken van kleding. Ook wordt het uitvoeren van reparaties en herstelwerkzaamheden in veel gevallen aangemerkt als werk van stoffelijke aard.

Indien het uit te voeren werk vooral bestaat uit werkzaamheden van niet-stoffelijke aard die buiten dienstbetrekking worden uitgevoerd, dan is er sprake van een overeenkomst van opdracht. In dat geval zijn dus niet de wettelijke regels van aanneming van werk maar van de opdrachtovereenkomst van toepassing.

2. Totstandbrenging door de aannemer

Een tweede criterium is dat de aannemer zich verbindt om voor een opdrachtgever het overeengekomen werk tot stand te brengen. Hij hoeft dit niet volledig zelf te doen, maar mag derden bij de uitvoering betrekken. Hij mag zelfs de gehele leiding over het werk aan anderen overlaten. Het is wel zo dat de hoofdaannemer zelf tegenover zijn opdrachtgever verantwoordelijk blijft voor de nakoming van de aannemingsovereenkomst (artikel 7:751 Burgerlijk Wetboek).

3. Verplichting tot oplevering

Bij aanneming van werk is het niet alleen van belang dat een aannemer het werk tot stand brengt. Hij moet het gerealiseerde werk vervolgens ook aan de opdrachtgever opleveren. Deze oplevering moet bovendien aan een aantal juridische eisen voldoen.

4. Buiten dienstbetrekking

Bij aanneming van werk mag geen sprake zijn van een dienstbetrekking tussen de opdrachtgever en de persoon die het werk uitvoert. Als er wordt voldaan aan de 3 voorwaarden van een arbeidsovereenkomst (1. loon, 2. arbeid en 3. gezagsverhouding) dan ontstaat er van rechtswege een wellicht geheel onbedoelde dienstbetrekking en geen aannemingsovereenkomst. Wees hier als opdrachtgever vooral op bedacht wanneer je een kleine zelfstandige (freelancer of ZZP’er) een grotere en langdurige klus voor je laat uitvoeren. Het gevaar ligt op de loer dat je ongewenst iemand in dienst hebt genomen. In dat geval zijn niet de regels van aanneming van werk maar van het arbeidsrecht van toepassing.

5. Tegenprestatie

Tot slot moet er bij aanneming van werk in ruil voor de inspanningen van de aannemer door de opdrachtgever een prijs worden betaald. De prijs hoeft niet per se (volledig) uit een geldbedrag te bestaan, een gedeeltelijke betaling door middel van een wederdienst is in beginsel mogelijk. Ook is het niet wettelijk vereist dat de prijs vooraf (volledig) vaststaat. Als er vooraf geen prijs wordt afgesproken schrijft de wet voor dat de opdrachtgever aan de aannemer een redelijke prijs verschuldigd is.

Contractvarianten aanneming van werk

Alvorens een aannemingsovereenkomst op te kunnen stellen is het van belang om te weten hoe de organisatie van het project gestructureerd zal worden. Het gaat hierbij met name over de vraag wie er verantwoordelijk zal zijn voor ontwerp, vergunningen, realisatie, bouwbegeleiding en toezicht. Bij klassieke of traditionele organisatievormen ligt de verantwoordelijkheid voor de uitvoering of bouw grotendeels bij de aannemer en de verantwoordelijkheid voor het ontwerp bij de architect. Deze taken zijn dan gescheiden en de opdrachtgever moet de verschillende disciplines goed op elkaar afstemmen.

Bij het klassieke model selecteert een initiatiefnemer dus veelal een architect om een ontwerp te verzorgen. Dit ontwerp is de basis voor een vraagspecificatie bestaande uit tekeningen, berekeningen en een technische omschrijving of bestek. Met dit ontwerp kan de opdrachtgever de markt op gaan om het werk bij meerdere partijen in concurrentie aan te vragen. In veel gevallen zal de concurrentiedruk de initiatiefnemer in staat stellen om uiteindelijk een scherpe prijs te bemachtigen. Daar staat tegenover dat de aannemer niet betrokken is geweest bij het ontwerp en eventuele fouten dus veelal pas tijdens de bouw aan het licht komen. In veel gevallen zal het ontwerp dan moeten worden aangepast hetgeen nogal eens zal leiden tot meerwerk. Bovendien vereist het scheiden van taken veel coördinatie vanuit  opdrachtgever.

Naast de klassieke organisatievormen bestaan er meer geïntegreerde contractvormen waarbij de uitvoerende partij een meer of minder indringende rol speelt in het ontwerp van het project. Coördinatie en risico’s verschuiven hierbij steeds verder richting de aannemer. Bij de meest vergaande contractvariant (DBFMO-contract) wordt zelfs de gehele keten van ontwerp, realisatie, financiering, onderhoud en exploitatie volledig uit handen gegeven aan één externe partij. Een minder vergaande variant is het design and construct contract (DC-contract) waarbij het ontwerp en de realisatie in een hand worden gelegd.

Het moge duidelijk zijn dat de wijze van aanvragen en contracteren er bij een geïntegreerd contract heel anders uitziet dan bij klassieke varianten.

15 Onderwerpen van het aannemingscontract

In een aannemingsovereenkomst moeten de vijf hiervoor besproken onderdelen in ieder geval aan bod komen. Voor het overige is de aannemingsovereenkomst vormvrij. Onderstaand geef ik een kort overzicht van onderwerpen die vaak in een aannemingsovereenkomst worden opgenomen.

1. Titel

Bovenaan het contract staat de titel van de overeenkomst. Omschrijf hier de inhoud van je document met een passend opschrift, zoals bijvoorbeeld:

Turnkey aannemingsovereenkomst bouw vrijstaande eensgezinswoning Julianalaan 5.

Of:

D&C-contract appartementengebouw “De Torenkamer” Den Haag

2. Namen van partijen

Het aannemingscontract begint (na de titel) met een volledige omschrijving van partijen. Het is gebruikelijk om na de omschrijving de desbetreffende partij een verkorte naam te geven. Deze verkorte naam zorgt ervoor dat je in het contract niet steeds de volledige namen hoeft te vermelden. Dit maakt de overeenkomst een stuk korter en dus prettiger leesbaar.

Voorbeeld omschrijving aannemer:

Aannemersbedrijf Hamerslag B.V. gevestigd aan de Korte Kade 23 1111 AA Amsterdam, KvK nummer: 123456, hierbij vertegenwoordigd door Dhr. A. Klinknagel, hierna verder: “aannemer”.

Of:

Aannemersbedrijf … [etc.], hierna verder: “Hamerslag”.

Voorbeeld omschrijving opdrachtgever:

De heer B. Zuurbier, geboren 25-12-1970 te Rotterdam, paspoortnummer 12345678 en mevrouw S. Brouwer geboren 31-12-1972 te Sliedrecht, paspoortnummer 87654321, beiden wonende aan de Vaartweg 23, 9876 YZ Amstelveen, hierna verder te noemen: “opdrachtgever”

Of

De heer B. Zuurbier, geboren … [etc.], hierna verder te noemen: “Zuurbier-Brouwer”

3. Vooroverweging

In de vooroverweging of considerans geef je een inkijkje naar de achtergrond en het doel van de overeenkomst. Deze vooroverweging begint normaal gesproken met de woorden:

In aanmerking genomen dat:

Of:

Overwegende dat:

Hierna volgt een opsommingslijstje van relevante achtergrondinformatie, verloop van de onderhandelingen en het doel van het contract. Normaal gesproken heeft een considerans weinig tot geen juridische binding. Soms kan een considerans echter wel een rol spelen om bij een meningsverschil tussen partijen nadere uitleg te geven aan een onduidelijke bepaling in het contract.

4. Definities

De bouwwereld kent haar eigen technische begrippen en jargon. Deze begrippen zijn niet altijd duidelijk voor de gebruikers van de overeenkomst.  Definitiebepalingen kunnen worden gebruikt om bepaalde begrippen nader uit te leggen en te voorzien van een eenduidige juridische betekenis. Daarnaast maken definitiebepalingen een contract ook beter leesbaar. Begrippen worden slechts één keer uitvoerig uitgelegd waarna in het verdere contract slechts een korte verwijzing volstaat.

5. Omschrijving van het werk

Het hart van het contract bestaat uit een omschrijving van het werk. Het is van belang om eerst volledig te omschrijven waar de werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Wat is de exacte locatie (bijvoorbeeld: adres, kadastraal kenmerk, omschrijving welk deel van het gebouw, etc.).

Vervolgens volgt de precieze omschrijving van het beoogde eindresultaat en de werkzaamheden die verricht moeten worden om tot dit eindresultaat te komen. In veel gevallen zal hierbij worden doorverwezen naar de bijlagen waarin alle nadere specificaties van het uit te voeren werk zijn uitgewerkt. Het gaat bij bouwwerken dan vaak om:

  • Bouwtekeningen;
  • Technische omschrijving of bestek;
  • Constructie- en andere berekeningen;
  • Vergunningen;
  • Planning;
  • (CAR) verzekeringspapieren;
  • Bankgarantie;
  • Etc.

Het is cruciaal dat de verwijzing naar de bijlagen zo volledig en eenduidig mogelijk gebeurt zodat er geen enkel misverstand kan bestaan over de juiste versie van de betreffende details. Het kan ook raadzaam zijn om alle pagina’s van de bijlagen door partijen te laten paraferen zodat eenduidig vaststaat wat de juiste bijlages zijn.

6. Financiële afspraken

In dit deel van het contract wordt de prijs van het werk (aanneemsom) bepaald en hoe en wanneer deze wordt betaald. Daarnaast is het verstandig om de onderdelen te benoemen die nog niet definitief zijn geprijsd (stelposten) en hier een richtprijs of raming voor af te spreken.

Verder moeten de factuur- en betaalmomenten worden vastgesteld. Een gebruikelijke methode is om de betalingsverplichtingen van de opdrachtgever te koppelen aan mijlpalen die door de aannemer tijdens de bouw worden bereikt.

7. Aanvang, duur en opleveringsdatum

[…]

8. Verplichtingen van partijen

[…]

9. Wijze van opleveren

[…]

10. Meer- en minderwerk

[…]

11. Eindafrekening

[…]

12. Garanties

[…]

13. Geschillenregeling

[…]

14. Forumkeuze en rechtskeuze

[…]

Aannemingsovereenkomst: veel voorkomende vragen

De aannemer verplicht zich tegenover een opdrachtgever om 1) het overeengekomen werk volgens afspraak tot stand te brengen en 2) dit werk op te leveren zodra het gereed is.

De opdrachtgever is tegenover de aannemer verplicht een prijs te betalen. Deze prijs zal in beginsel bestaan uit een bedrag in geld, maar noodzakelijk is dat niet.

In geval er geen vaste prijs vaststaat of er is slechts een richtprijs overeengekomen is, dan bepaalt de wet dat de opdrachtgever aan de aannemer een redelijke prijs verschuldigd is voor het uitgevoerde werk.

De wet zegt hierover dat voor de vaststelling van een redelijke prijs moet worden gekeken naar de gebruikelijke prijzen die deze aannemer normaal gesproken op het moment van de overeenkomst ook hanteerde. Deze prijzen mogen bovendien niet buitensporig afwijken van gangbare markttarieven.

Ook moeten de verwachtingen die de aannemer tegenover de opdrachtgever heeft gewekt worden meegewogen.

In geval de aannemer vooraf een richtprijs heeft afgegeven, dan mogen de uiteindelijk kosten deze raming zonder waarschuwing niet met meer dan 10% overschrijden.

Als een aannemer heeft gehandeld volgens de eisen van de wet kan het zijn dat je de hogere kosten inderdaad moet betalen. In de eerste plaats moet een aannemer tijdig waarschuwen als hij voorziet dat de uiteindelijke kosten met meer dan 10% van zijn richtprijs zullen afwijken. In de tweede plaats moet hij daarbij de opdrachtgever een kans bieden om door middel van een alternatieve oplossing het werk te beperken of te versoberen. Tot slot zal hij binnen redelijk grenzen aan deze aanpassing zijn medewerking moeten verlenen (art. 7:752 BW). Als een aannemer niet aan bovenstaande eisen heeft voldaan heb je gronden om de hogere vordering van de aannemer af te wijzen.

Een aannemer is verplicht werkzaamheden in beginsel geheel volgens de afspraken uit te voeren. In ruil daarvoor moet een opdrachtgever (op tijd) volgens de contractuele afspraken betalen. Opschorting van een betaling is het meest voor de hand liggende middel om in te zetten als een aannemer niet voldoende presteert. Toch kan dit niet altijd verstandig zijn. In de eerste plaats zet het de verstandhouding direct op scherp. Daarnaast kan het heel goed zijn dat de overeenkomst een dergelijke opschorting niet toestaat. Je loopt dan het risico dat je strikt genomen als opdrachtgever als eerste contractbreuk pleegt en hier door je aannemer over wordt aangesproken. Een ondoordachte actie kan dan als een boemerang terugkomen. Laat je dus liever adviseren over je juridische positie en treed daarna eerst met elkaar in dialoog.

Aannemingsovereenkomst gratis voorbeeld
Wil je zelf een aannemingsovereenkomst opstellen? Download dan nu direct ons gratis Word-template.
Je gegevens zijn veilig. Wij hebben ook een hekel aan spam.
Vincent Jongedijk
Vincent is de oprichter, eigenaar en het gezicht van Overeenkomst.nu. Hij heeft in 2000 zijn studie bedrijfseconomie en in 2013 zijn studie milieurecht voltooid aan de Universiteit van Tilburg.Vincent is sinds 2004 zelfstandig ondernemer en werkt met name voor vastgoedbeleggers, vastgoedhandelaren, beheerders, projectontwikkelaars en diverse makelaarskantoren.Vincent beheert enkele vastgoedportefeuilles, adviseert op het gebied van vastgoedexploitatie en ruimtelijke mogelijkheden en procedeert als jurist in huur- en bestuursrechtzaken.

Comment Section

0 reacties op “Wat is een aannemingsovereenkomst?

Plaats een reactie


*