Cookies.

Page content

Huurovereenkomst woonruimte opstellen: voorkom deze 27 meest gemaakte fouten

Huurovereenkomst woonruimte opstellen: voorkom deze 27 meest gemaakte fouten

Het opstellen van een huurovereenkomst gaat in de praktijk niet altijd zonder slag of stoot. Dit is namelijk aan juridische eisen gebonden. Het is voor zowel huurder als verhuurder van groot belang hiervan op de hoogte te zijn. Het niet naleven van deze regels kan leiden tot consequenties waar je niet op zit te wachten. Om je voor vervelende gevolgen te behoeden, hebben wij de meest gemaakte fouten in dit artikel samengevat.

Fout 1: Verkeerde omschrijving van partijen

Denk eraan dat je zowel huurder als verhuurder en hun eventuele vertegenwoordigers goed omschrijft. Dit is van belang zodat voor iedereen duidelijk is wie bij de huurovereenkomst betrokken is en wie, in geval van problemen, moet worden aangesproken. Dit lijkt evident, maar gaat in de praktijk toch nogal eens mis.

Zorg er bij privépersonen voor dat er geen misverstand kan bestaan over de contractspartij. Bij gezinsleden met dezelfde achternaam is het van belang om aan te geven wie daadwerkelijk huurt, bijvoorbeeld vader of zoon. Bij hurende koppels is het van belang om duidelijk te bepalen of slechts een van beiden, of allebei  de personen  huren en of deze hoofdelijk of slechts partieel kunnen worden aangesproken in geval van problemen. Laat de contractanten zich legitimeren en maak een kopie van hun ID, of noteer hiervan op zijn minst het nummer.

Ook bij rechtspersonen komt het voor dat niet duidelijk is wie nu daadwerkelijk als huurder of verhuurder optreedt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij concernverhoudingen met meerdere werkmaatschappijen met min of meer dezelfde naam. Vermeld dus altijd het inschrijvingsnummer van de KvK en sluit bij voorkeur een kopie van het uittreksel uit het handelsregister bij.

Fout 2: Onbevoegde heeft getekend

Privépersonen moeten meerderjarig zijn en mogen niet onder curatele staan om een zelfstandig een huurovereenkomst aan te gaan.

Let er bij rechtspersonen altijd goed op de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de persoon die het contract ondertekend. Is deze persoon wel bevoegd de verbintenis aan te gaan? Mag hij dit alleen, of  slechts samen met een ander?  De handtekening van een onbevoegd persoon kan ertoe leiden dat een huurcontract achteraf vernietigd kan worden door een benadeelde partij.

Fout 3: Verkeerde omschrijving van het gehuurde

Niet alleen een juiste omschrijving van de partijen, maar ook een eenduidige omschrijving van het gehuurde is van belang. In de meeste gevallen zal bij de verhuur van een zelfstandige woning een adres en de kadastrale aanduiding voldoende zijn om het gehuurde te bepalen. Minder evident ligt het bij gedeeld gebruik van een woning en wanneer de splitsing in het kadaster niet aansluit bij de feitelijke situatie. Ook is het van belang om aan te geven of bijvoorbeeld een tuin of een reeds aanwezige inrichting wel of niet tot het gehuurde behoort en of een huurder al dan niet gebruik mag maken van een eventuele toegangsweg.

Fout 4: Verkeerde omschrijving van het gebruik

Het soort gebruik van het pand dat partijen voor ogen hebben, moet duidelijk in de huurovereenkomst staan omschreven. Dit is van belang voor de regelgeving die uiteindelijk van toepassing is op de huurovereenkomst, zoals huurrecht van woonruimte of huurrecht van bedrijfsruimte.

Het kan ook voorkomen dat een huurovereenkomst een gebruiksverplichting bevat, waardoor huurder verplicht is het gehuurde daadwerkelijk zelf conform de afspraak te gebruiken en tot aan het einde van de huurovereenkomst in gebruik te houden. Ook dient het overeengekomen gebruik in de huurovereenkomst aan te sluiten bij de publiekrechtelijke bestemming van het pand. Dit moet  je controleren in de gemeentelijke bestemmingsplannen. Het komt in de praktijk nogal eens voor dat dit niet is gebeurd en huurders onverwacht worden geconfronteerd met een aanschrijving door de gemeente in verband met strijdig gebruik op grond van het geldende bestemmingsplan. Een verhuurder moet hierover goed informatie verschaffen, maar ook een huurder heeft hierin een vergaande eigen onderzoeksplicht.

Fout 5: Verkeerde duur

Bij huur van woonruimte is de duur van de huurovereenkomst van belang. Het kan voorkomen dat een huiseigenaar zijn woning slechts kort kan verhuren, bijvoorbeeld in afwachting van een koper of in verband met een verblijf in het buitenland. Voor deze situaties kan de wettelijke mogelijkheid van een huurovereenkomst woonruimte naar zijn aard van korte duur uitkomst bieden. Dit leidt ertoe dat een huurder niet de gebruikelijke huurbescherming geniet op grond van Titel 7.4.5 van het Burgerlijk Wetboek. Dergelijke huurbescherming houdt in dat de verhuurder niet zomaar de huurovereenkomst kan opzeggen. Het ontbreken van de wettelijke huurbescherming heeft echter geen invloed op de geldigheid van de huurovereenkomst.

Welke termijn is verbonden aan een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, is niet eenduidig aan te geven. Er wordt onder andere gekeken naar de aard van de woning, de aard van het gebruik, de bedoeling van de partijen en de huurtermijn. Het dient te gaan om situaties waarin het duidelijk is dat geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Wanneer sprake is van huur naar zijn aard van korte duur is dus afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Uit de jurisprudentie volgt dat als huur naar zijn aard van korte duur onder andere is aan te merken huur van vakantiewoningen, slooppanden en panden die worden gerenoveerd en in de tussentijd worden verhuurd.

 

Fout 6: Verkeerde opzegtermijn

In de praktijk hanteren zowel huurders als verhuurders regelmatig verkeerde opzegtermijnen. Dit kan tot vervelende verrassingen leiden. Houd er rekening mee dat bij huur van woonruimten een verhuurder minimaal een opzegtermijn van 3 maanden moet hanteren. Voor een huurder geldt een opzegtermijn gelijk aan de tijd die zit tussen de momenten waarop de huurbetaling plaatsvindt met een maximum van 3 maanden. In de praktijk dienen de meeste huurders de huur maandelijks te betalen. Dit houdt in dat er voor die huurders in beginsel een opzegtermijn van één maand geldt.

Fout 7: Dubbele bemiddelingskosten

Een makelaar of een bemiddelaar die in opdracht van zowel de verhuurder als de huurder werkt, mag niet aan zowel de verhuurder als de huurder bemiddelingskosten (dubbele courtage) vragen indien het gaat om een zelfstandige huurwoning. In de praktijk komt het echter nog steeds voor dat bemiddelaars aan zowel huurder als verhuurder bemiddelingskosten doorberekenen.

Fout 8: Het vragen van sleutelgeld

Bij huur van woonruimte vragen sommige verhuurders sleutelgeld. Dit zijn kosten die de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst moet betalen, anders verliest hij zijn recht op de woning. Een dergelijke bepaling is echter niet toegestaan en daarom nietig.

Fout 9: Geen rustig woongenot

Een verhuurder moet aan een huurder rustig woongenot verschaffen. Dit houdt bijvoorbeeld in dat de verhuurder niet zomaar veranderingen aan het pand mag aanbrengen zonder toestemming van de huurder, tenzij het gaat om noodzakelijke reparaties. Ook houdt dit rustig woongenot in dat de huurder recht heeft op privacy. De verhuurder mag dus niet zomaar op elk moment van de dag de woning zonder toestemming van de huurder betreden. Let hier dus op bij het opstellen van een huurovereenkomst.

Fout 10: Onjuiste omschrijving huurprijs

Wees erop bedacht dat de huurprijs uitsluitend geldt voor het gebruik van het pand. Deze huurprijs wordt ook wel kale huurprijs genoemd. Daarnaast mag een verhuurder ook servicekosten vragen voor de levering van gas, water en licht en eventuele aanvullende diensten die hij levert zoals schoonmaak, glasbewassing, tuinonderhoud, etc. In de praktijk berekenen verhuurders de (kale) huurprijs en de servicekosten soms als één bedrag. Er is dan sprake van een zogenaamde ‘all-in-huur’. Uit de huurovereenkomst moet duidelijk volgen hoe de huurprijs is opgebouwd.

Fout 11: Verhoging van all-in-huurprijs

In het geval van een all-in-huurprijs is verhoging van het gehele all-in bedrag bij woonruimte niet  mogelijk. Voor huurverhoging dient de all-in-huurprijs eerst te worden gesplitst in de kale huurprijs en de servicekosten. Daarom is het verstandig om al in de huurovereenkomst een duidelijke splitsing te maken in kale huurprijs en servicekosten.

Fout 13: Verkeerde hoogte van de huurprijs

Het huurpuntensysteem geeft aan hoe hoog de huur mag zijn voor sociale huurwoningen. Dit zijn woningen met een huurprijs onder een door de minster vastgesteld maximum huurbedrag. Meestal zijn het goedkopere huurwoningen die in eigendom zijn van een woningcorporatie. De maximale huurprijs wordt bij deze woningen berekend op basis van een puntensysteem dat de kwaliteit van een huurwoning op punten weergeeft. Dit puntensysteem wordt periodiek aangepast.

De in de huurovereenkomst vastgestelde huurprijs voor een sociale huurwoning dient dus in overeenstemming te zijn met het huurpuntensysteem.

Tegenover de sociale huurwoningen staan de zogenaamde geliberaliseerde huurwoningen. Dit zijn zelfstandige woningen die een huurprijs hebben die boven de vastgestelde grens voor sociale woningen ligt. In de huurovereenkomst moet de huurovereenkomst zijn gesplitst in kale huur en eventuele servicekosten. Dergelijke woningen zijn niet gebonden aan de maximale wettelijke, jaarlijkse huurverhoging of aan het huurpuntensysteem. De verhuurder mag nu dus zelf in de huurovereenkomst bepalen hoe hoog de huurprijs is en hoeveel deze jaarlijks stijgt. Deze verhoging mag echter maar eens per jaar plaatsvinden, tenzij er sprake is van verbetering van de woning. De aanvangsprijs in de huurovereenkomst bepaalt of er sprake is van een geliberaliseerde huurwoning. Dit wordt dus niet bepaald door de huidige huurprijs, tenzij de huidige huurprijs de aanvangshuurprijs is.

Fout 14: Onjuiste regeling voor huurverhoging

Maximaal eenmaal per jaar mag een verhuurder de huurprijs van een woning verhogen. De mate van verhoging is voor sociale huurwoningen wettelijk vastgesteld. Elk jaar stelt de overheid vast met welk percentage de huren maximaal omhoog mogen. Verhuurders zijn verplicht deze wettelijk vastgestelde normen aan te houden. In de huurovereenkomst mag dan ook niet worden afgeweken van dit wettelijke percentage.  Voor huurders is het handig om te controleren of de verhuurder zich aan de wettelijke vastgestelde verhoging houdt

Fout 15: Onjuiste aanzegtermijn huurverhoging

De verhuurder is verplicht een huurverhoging minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk aan te kondigen bij de huurder.

Fout 16: Onjuiste omschrijving servicekosten

Ook moet de samenstelling van de servicekosten duidelijk zijn. Welke bijkomende leveringen en diensten worden door verhuurder verzorgd, wat bedraagt per post het voorschot en hoe en wanneer worden deze met huurder afgerekend? Ook is het van belang om te bepalen hoe verrekening en afrekening van leegstand plaatsvindt.

Het is aan te bevelen om een gespecificeerde begroting van het voorschot in de huurovereenkomst op te nemen.

Fout 17: Geen opleveringsstaat

Bij het huren van een woning is het van belang dat dit woning bij het einde van de huurovereenkomst in dezelfde staat verkeerd als bij aanvang van de huurovereenkomst. In de praktijk vergeten huurders en verhuurders nog wel eens om bewijs te verzamelen van de staat van de woning bij het tekenen van de huurovereenkomst. Dit kan lastige situaties opleveren bij eventuele toekomstige geschillen bij schade.

Fout 18: Aanwezige gebreken niet benoemd

Gebreken aan de woning die bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig zijn, komen en blijven voor rekening van de verhuurder, zelfs als de huurder deze gebreken aanvaardt. Men dient zich hiervan bewust te zijn bij het aangaan van een huurovereenkomst.

Fout 19: Verkeerde onderhoudsregeling

In een Algemene Maatregel van Bestuur wordt vastgelegd voor welk onderhoud aan de woning de huurder verantwoordelijk is. Dit zijn veelal de werkzaamheden die de huurder zelf eenvoudig en voor lage kosten kan uitvoeren.  De verhuurder kan hiervan niet ten nadele van de huurder afwijken. Let hier dus op bij het aangaan van een huurovereenkomst.

Een verhuurder is tevens niet verplicht tot preventief onderhoud, maar hij is wel verplicht gebreken te repareren indien deze bij hem bekend zijn. Indien gebreken onbekend zijn, maar dit is het gevolg van nalatige controle is de verhuurder aansprakelijk voor het gebrek.

Let er bij het opstellen of tekenen van een huurovereenkomst als huurder dus op dat er geen beding is opgenomen waarin staat dat de verhuurder niet verplicht is tot het herstellen van gebreken.

Fout 20: Ongeldige uitsluiting aansprakelijkheid

Als een huurder van woonruimte schade lijdt aan zijn eigendommen die wordt veroorzaakt door gebrekkig onderhoud dat is toe te rekenen aan de verhuurder, kan de huurder de verhuurder hiervoor aansprakelijk stellen mits de schade aan de verhuurder is toe te rekenen. Bij het aangaan van een huurovereenkomst mag er dus geen beding zijn opgenomen dat de verhuurder te allen tijde niet aansprakelijk is voor schade aan eigendommen van de huurder.

Fout 21: Het verbieden van vermindering van de huurprijs tijdens renovatie

Een verhuurder is niet verplicht tot huurprijsvermindering tijdens renovatie, maar hij mag een huurder in de huurovereenkomst niet het recht onthouden hierom te vragen. Dit recht van de huurder is wettelijk verankerd in artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek.

Fout 22: Onredelijk hoge waarborgsom

Bij huur van woonruimte volgt uit de rechtspraak dat een waarborgsom niet hoger mag zijn van driemaal de aanvangshuurprijs. In de praktijk is de waarborgsom meestal gelijk aan een eenmaal de aanvangshuurprijs.

Een bepaling in een huurcontract die van huurder een waarborgsom verlangt die hoger is dan driemaal de aanvangshuurprijs is nietig. Een huurder kan in dat geval het te veel betaalde terugvorderen.

Fout 23: Onredelijke verrekening van de waarborgsom door de verhuurder

Na afloop van het huurcontract is verhuurder slechts bevoegd (een deel van) de waarborgsom te verrekenen met de kosten met betrekking tot het repareren van schade aan de woning. Een beding in de huurovereenkomst dat de verhuurder de waarborgsom te allen tijde mag verrekenen met openstaande vorderingen is dus niet zomaar geldig. Voor verrekening van de waarborgsom met gemaakte reparatiekosten gelden de volgende voorwaarden:

  • Het moet gaan om schade die aan de huurder is toe te rekenen;
  • De verhuurder moet de gebreken aan de woning schriftelijk met de huurder vastleggen;
  • Daarnaast moet de huurder een redelijke termijn worden geboden om de gebreken te herstellen.
  • Ook is het van belang dat een waarborgsom alleen mag worden verrekend aan het eind van de huurovereenkomst, tenzij partijen anders zijn overeengekomen.
  • Tenslotte mag een waarborgsom ook worden gebruikt om een openstaande vordering op grond van de huurovereenkomst, zoals huurachterstand, of achterstand in betaling van de servicekosten te verrekenen. Dit mag echter alleen indien partijen dit in de huurovereenkomst hebben afgesproken.

Fout 24: Geen oplevering van de woning indien de verhuurder zwaarwegende verplichtingen niet nakomt

Bij het einde van de huurovereenkomst is het meestal de bedoeling dat de woning terug wordt opgeleverd aan de verhuurder. Deze verplichting dient de huurder dan ook na te komen. Hier is echter een uitzondering op: indien de verhuurder zwaarwegende verplichtingen niet nakomt, is de huurder niet verplicht de woning op te leveren. De huurder kan dan gebruik maken van zijn wettelijk retentierecht. Een beding in de huurovereenkomst dat stelt dat een huurder aan het eind van de huurovereenkomst te allen tijde verplicht is tot oplevering van de woning, is dus niet in alle gevallen geldig.

Fout 25: Verkeerde toepassing van een boetebeding

Let erop dat een boetebeding schriftelijk in de huurovereenkomst moet zijn opgenomen, wil dit beding geldig zijn. Tevens moet de hoogte van de boete en de voorwaarden voor het intreden van de  boete zijn vermeld.

Fout 26: Het huurrecht van erfgenamen

Indien een huurder overlijdt, hebben zijn erfgenamen automatisch een recht op de woning voor de termijn van twee maanden. Dit is niet het geval indien er medehuurders wonen. Bovendien kunnen de erfgenamen alle aansprakelijkheden van de overleden huurder die voortvloeien uit de huurovereenkomst afwijzen.

Fout 27: Geen verstrekking van algemene voorwaarden

Indien een verhuurder algemene voorwaarden hanteert bij de huurovereenkomst, dient hij deze aan de huurder te verstrekken. Deze kunnen vooraf worden overhandigd of worden opgestuurd. Slechts als dit redelijkerwijs niet  mogelijk is, mag de verhuurder de huurder verwijzen naar een plek waar ze te zien zijn, zoals een website of bij de Kamer van Koophandel.

Indien de verhuurder de algemene voorwaarden niet heeft overhandigd, of dit niet kan bewijzen is de consequentie dat de huurder deze gedeeltelijk of zelfs helemaal kan vernietigen. Bij een eventueel hierop volgend geschil dient de verhuurder aan te tonen dat hij aan zijn informatieplicht heeft voldaan en de algemene voorwaarden wel heeft overhandigd. Indien de verhuurder dit bewijs niet kan leveren, kan hij geen beroep doen op de algemene voorwaarden.

Verhuurders dienen erop te letten dat zij de algemene voorwaarden van toepassing verklaren en alle ondertekenaars van het huurcontract separaat voor de ontvangst van de algemene voorwaarden laten tekenen.

Kai Gorissen
Kai heeft zijn studie privaatrecht afgerond aan de Universiteit Utrecht en is sinds november 2015 verbonden aan Overeenkomst.nu.Met zijn kennis op het gebied van contractenrecht schrijft hij informatieve juridische artikelen voor het MKB-bedrijfsleven.

Comment Section

0 reacties op “Huurovereenkomst woonruimte opstellen: voorkom deze 27 meest gemaakte fouten

Plaats een reactie


*