Page content

Huurovereenkomst

Huurovereenkomst

HuurovereenkomstHuur fungeert als smeerolie in het economisch verkeer. Het stelt huurders in staat om zonder grote investering gebruik te maken van een bepaald goed. Dit kan vooral aantrekkelijk zijn als men iets voor korte duur nodig heeft. Voor een verhuurder levert het verhuren van een goed vaak een interessant rendement op zijn investering op.

Huur komt in het dagelijks leven in vele vormen voor. Huur kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een onroerende zaak, zoals een pand, of op een roerende zaak, zoals een voertuig. Maar huur kan ook betrekking hebben op een vermogensrecht, zoals een vordering. Dit kan echter alleen zolang de aard van het recht zich hiertegen niet verzet. In de praktijk zal dit betekenen dat het vermogensrecht vatbaar moet zijn voor overdracht. Een recht van erfdienstbaarheid is een goed voorbeeld van een vermogensrecht dat niet zomaar overdraagbaar is. Het recht van erfdienstbaarheid is namelijk afhankelijk van het gebruik van of het eigendomsrecht op een erf. Ook een schuldvordering die niet kan worden overgedragen, is niet voor huur vatbaar.

Zaken en vermogensrechten tezamen worden goederen genoemd. In de praktijk komt huur van zaken het meest voor.

Indien sprake is van huur kun je niet in alle gevallen zomaar alles met elkaar afspreken. Vaak zijn partijen gebonden aan juridische regels uit de wet waarvan afwijking niet of slechts beperkt mogelijk is. Indien de huurder en verhuurder in een huurcontract toch afspraken maken die op gespannen voet staan met de betreffende wettelijke regeling, dan kan het gebeuren dat er bepaalde afspraken uit het huurcontract onbedoeld hun geldigheid verliezen en partijen hier dus geen beroep op kunnen doen.

Bij alle vormen van huur zijn de algemene regels die horen bij huur van toepassing. Deze staan vermeld in afdeling 7.4.1 van het Burgerlijk Wetboek.

Afdeling 7.4.1 Burgerlijk Wetboek

Wat is huur?

Huur is de afspraak tussen twee partijen waarbij de ene partij (de verhuurder) een bepaalde zaak of een bepaald vermogensrecht in ruil voor een tegenprestatie aan een ander (de huurder) in gebruik verstrekt. Huur bestaat dus uit twee noodzakelijke elementen:

1) verstrekking van gebruik;

2) in ruil voor een tegenprestatie.

Gedeeltelijke huur is ook mogelijk. Dit is te onderscheiden in twee gevallen:

  • Het is mogelijk om een gedeelte van een zaak te huren, bijvoorbeeld een verdieping van een pand;
  • Een zaak kan ook in zijn geheel worden verhuurd, maar slechts voor een beperkt gebruik. Een voorbeeld kan zijn het verhuren van een terrein uitsluitend voor het opbergen van karren (zie HR 28 december 1917, NJ 1918, p. 159, W 10 218; zie ook HR 26 januari 1912, W 9317 en Hof Amsterdam 5 maart 1915, NJ 1916, p. 987, W 9868).

Wettelijke regeling en eisen voor huurovereenkomsten

Wetboek: wettelijke regelingDe huurovereenkomst is wettelijk geregeld in artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, waaruit volgt dat huur de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

Lid 2 van artikel 7:201 BW bepaalt vervolgens dat huur tevens betrekking kan hebben op een vermogensrecht. Tenslotte bepaalt lid 3 van artikel 7:201 BW dat een pachtovereenkomst niet als huur wordt aangemerkt.

De tegenprestatie wordt in de praktijk het meest verricht in de vorm van (periodieke) betaling van een geldbedrag, maar dit hoeft niet. Andere vormen van een tegenprestatie zijn ook geoorloofd, denk bijvoorbeeld aan het verrichten van arbeid (Hof ‘s-Hertogenbosch 23 juli 2013 ECLI:NL:GHSHE:2013:3354) of verzorging van de verhuurders (HR 16 mei 1975, NJ 1975, 437).

Een huurovereenkomst is een vormvrij contract. Dit houdt in dat de totstandkoming van de huurovereenkomst niet is gebonden aan bepaalde vormvoorschriften. Een huurovereenkomst mag dus schriftelijk of mondeling zijn. Houd hierbij wel in het oog dat een mondelinge huurovereenkomst problematisch kan zijn bij de levering van het bewijs voor haar bestaan en inhoud.

Tevens geldt er contractsvrijheid. Dit houdt in dat partijen vrij zijn om te bepalen wat er in het contract wordt geregeld mits dit geen strijd oplevert met de wet, de goede zeden of de openbare orde (zie artikel 3:40 van het Burgerlijk Wetboek).

Uiteraard spreekt het voor zich dat een huurovereenkomst verbindende kracht heeft. Dat wil zeggen dat partijen zijn verbonden tot nakoming van hun verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

Wie mogen een huurovereenkomst aangaan?

Iedereen heeft het recht om een huurovereenkomst aan te gaan. De wetgever heeft de bevoegdheid van een persoon tot het aangaan van een huurovereenkomst niet aan een bepaalde hoedanigheid gekoppeld. Dit houdt in dat ook iemand die geen eigenaar van een zaak is en zelfs diegene die geen enkel recht op de verhuurde zaak heeft, een huurovereenkomst kan aangaan als verhuurder. Er zijn in sommige gevallen wel wettelijke uitzonderingen.

Het voorgaande betekent niet dat een eigenaar van een zaak wordt gestoord in zijn eigendomsrecht door deze huurovereenkomst. De eigenaar kan zijn eigendomsrecht gewoon blijven uitoefenen. De huurovereenkomst is echter wel geldig gesloten tussen verhuurder en huurder. Als de eigenaar van de zaak belet dat de huurder gebruik kan maken van het gehuurde, dan kan de huurder die schade op basis van de huurovereenkomst verhalen op de verhuurder.

Ook aan de persoon van de huurder zijn geen eisen gesteld. Hij of zij moet – net als de verhuurder – slechts bevoegd zijn tot het verrichten van rechtshandelingen. Een rechtshandeling is een feitelijke handeling die iemand uitvoert met een beoogd rechtsgevolg. Het aangaan van een  huurovereenkomst is dus een rechtshandeling. Iedere natuurlijke persoon is bevoegd tot het verrichten van rechtshandelingen, mits diegene meerderjarig is. In het geval de natuurlijke persoon minderjarig is, moet hij toestemming hebben van wettelijke vertegenwoordiger.

Verschil tussen huurovereenkomst en bruikleenovereenkomst

Bruikleen versus huurHet doel van een huurovereenkomst is het verstrekken van het gebruik van een goed waarvoor een tegenprestatie wordt vereist. Het element van de tegenprestatie vormt het kenmerkende onderscheid tussen huur en bruikleen. Bruikleen is de juridische benaming voor wat men in de volksmond “iets uitlenen” noemt. Van bruikleen is alleen sprake als er voor de verstrekking van het gebruik geen tegenprestatie wordt verlangd. De bruikleenovereenkomst is dus een zogenaamde overeenkomst ‘om niet’.

Bruikleen waarvoor wel een tegenprestatie wordt verlangd, levert daarentegen wel huur op. Dit volgt uit de jurisprudentie (HR 8 juli 1993, NJ 1993, 689; HR 15 mei 1998, NJ 1998, 625 en Hof ‘s-Hertogenbosch 18 december 1996, NJ 1997, 393).

Het is van belang om het onderscheid tussen huur en bruikleen scherp voor ogen te houden omdat huur in veel gevallen veel strenger is gereguleerd dan bruikleen. Naast bruikleen zijn er tevens nog andere varianten die verwant zijn aan huur, zoals lease, huurkoop en pacht.

Soorten huurovereenkomsten

Zoals we al aangaven is er een onderscheid te maken tussen verschillende soorten huurovereenkomsten. In de eerste plaats is dit het onderscheid: huur van roerende versus onroerende zaken. Daarnaast is is de categorie huur onroerende zaken door de wetgever in drie subcategorieën gesplitst, namelijk huur van woonruimte, huur van detailhandelsruimte en huur van overige bedrijfsruimte.

Soorten huurovereenkomsten